快捷搜索:  as  MTU1NDI5MzE1NQ`

如何校核一份可研报告

一份可研报告堪比一篇论文,洋洋洒洒几十上百页,内容什么都有、无所不包,从国家政策到房产户型,从利润预期到竞价策略,写报告的人真的很牛逼,除了会逻辑推理,还得会吹牛扯淡。一篇好的报告,可以把烂地写得让人垂涎欲滴,不好的报告,可以把好地直接写的索然无味。

不过本文不是教大家如何写可研报告,每家公司各有模板,依样画葫芦就好,只要内容不缺失、内容不错误,再加上适度的排版,都是不错的报告。

本文是教如何审报告,几十上百页的PPT报告,如何在尽可能短的时间内,了解清楚,并审定完毕。

 

一、了解项目

其实一页一页翻、一页一页读,也能大概了解项目全貌,但是效率不高。公号之前写过《房地产拿地决策的核心四张图》,可研报告中一般都会放这几张图,可以先挑着把这四张图给看了,了解大概的情况,然后把方案那块的业态指标了解一下,一般5-10分钟内就能建立对项目的最初印象。
 


 

二、审项目的抓手—测算

可研报告写那么多,核心其实就是在论证利润是怎么算出来的。单纯审报告没啥好审的,内容哪里多一点哪里少一点其实对最终的结果影响并不大,但是如果测算算错了,那就算报告写得再好,其实也废了。

1、先审静态表格

看测算表,我个人非常讨厌看整份Excel套表,一般都会先捡静态的表格看下逻辑,如下图所示

财务费用、增值税及附加、土增税都是校核的重点,其他费用一般不太会出问题,大部分数字都是刚性的。

各家企业竞争力来源,一是对于售价的判断,二就是对于财税的假设和处理。

售价的判断等会再说,财税上从这张表就能看出很多逻辑问题,比如土地款数额非常大,但是财务费用很少;比如项目利润非常高,但是土增税占比却非常少。很多计算错误或刻意隐瞒,从这张表里就能看得出蛛丝马迹。

2、售价和成本

现在大部分开发商都会把售价和成本交给职能部门去确认。投资能干的活非常有限,我的态度也是,职能部门确认的事情,如果高了自有人去承责,如果低了,就简单说一下,也推翻不了。审这两个数值其实不太需要用力过猛,虽然这两个指标对利润的影响是根本性的。

不过如果是投资自己做的测算,说实话,只要好好论证售价并努力往上拉就好了,建安成本这块再怎么压也降不了多少,降下来也举不了几手,反而后续问题很多。

 

三、审项目的结论

可研报告,其实给的是一个子弹,由决策层决策是否决定打出去。所以,子弹打出去后是否有效果,也是写报告和审报告的人需要思考的事情。

1、报告中测算利润的实现可能性。上面的校核,只是检查对错,包括是否合乎测算逻辑。但就算测算上没有问题,还是要评估下实现的可能性,账面利润是不是能落实。举个例子,测算中的车位能不能卖得掉,集中商业能不能处理的掉等等,也评估下市场的售价是否会如同报告中一般的乐观或者悲观。

实现的可能性的评估对于总部投资岗的人而言是抓管理,对区域投资负责人而言,也是评估自身跟投收益的实现能力。

2、实施策略。可研报告应该能达到的效果,一是能定项目的售价预测、成本控制以及利润考核,都要纳入到后期的考核中去,二是能指导后面的行动,如果是拍地,如何选地或者选合作,竞价策略上是一拍到底还是合作捡漏,亦或是主动退缩。

这种制定策略的底气一定是来源于充分论证的可研报告。

 

四、收并购的校核

以上三部分是招拍挂和收并购都能使用的。为了凑字数,我再写写收并购的校核方式。

收并购的校核更多的是交易模式和交易步骤的校核,点破风险是主要目的。在风险的点破上一般都是宁可错杀不可放过的态度,可以理解为抬杠,除非风险的控制上已经让不太懂的人心服口服,不然最终实现的时候可能还会有问题。

做收并购的校核,一定要把交易步骤一步步得推演过去,把每一步骤都做细梳理清楚,一是操作依据、二是操作方案,尽量做到合乎逻辑。有疑问的地方或者逻辑不通的地方,不能混过去,一般在操作过程中都是会放大问题的,该点出来的时候就点出来,在交圈的时候尽可能让其他关联部门进行确认。

测算上面,就是量化溢价,直接从项目公司测算出来的净利润中扣除就行了,校核就是多这么一条。

 

您可能还会对下面的文章感兴趣: